Paraguay es la potencia en inversiones en Latinoamérica según los datos recogidos por el último reporte del BBVA Research, donde se muestra a Paraguay a la cabeza, seguido por Perú y Chile.
Dentro de las opciones más importantes de inversiones está el desarrollo inmobiliario.
Con un dinamismo muy fuerte y mucha flexibilidad, el sector inmobiliario tiene mucho para ofrecer.
Esto hace que los emprendimientos inmobiliarios en Paraguay crezcan día a día y están en la mira de todos quienes piensan invertir en el país.
El principal atractivo es la tasa de retorno y el ticket bajo que se consigue, aún en las zonas más exclusivas de Asunción.
Si estas pensando en invertir en desarrollo inmobiliario en Paraguay usa esta guía como base para informarte sobre los componentes más importantes del sector y hacer avanzar tu proyecto bien informado.
Resumen del contexto local
El dinamismo del sector, el clima financiero estable, la tasa de retorno y los tickets bajos son los componentes principales en el atractivo que tiene Paraguay para inversores extranjeros.
Todo inversor busca un mercado estable y Paraguay macroeconómicamente, a pesar de los ruidos políticos, lo es.
Por otro lado, como Paraguay tiene una economía muy estable los contratos que se pueden generar, ya sea de venta o alquiler se cumplen y quedan de por vida.
En este blog compartimos el desarrollo de las 07 razones que hacen de Paraguay un paraíso para la inversión en desarrollo inmobiliario.
Los 07 puntos son:
1 . Sector inmobiliario está en pleno crecimiento y seguirá así
2. Escenario macroeconómico muy favorable
3. Los bajos costos de construcción en general
4. Amplia variedad de opciones
5. La clase media está creciendo
6. Retorno sobre la inversión superior al resto de la región
7. Poca personalización y muchos mercados desatendidos abren enorme oportundiad para aumentar rentabilidad
Entre lo más destacado están estas cifras:
- La inflación anual apenas roza, en promedio, un 3% anual. Mientras tanto, el valor de cambio del dólar permanece casi invariable.
- Paraguay cuenta con las cargas impositivas más bajas de la región.
De IVA se abona un 10%, cifra similar para el caso de ganancias.
- Hoy el valor del m2 en Asunción es el más bajo de Sudamérica
¿Cuánto cuesta construir en Paraguay?
Incluyendo materiales, mano de obra, inversión de costos adicionales hoy el valor del m2 en Asunción es el más bajo de Sudamérica con un precio promedio de u$s 1300 por m2.
Retorno sobre la inversión potencial
El retorno en RENTA (compra de una propiedad para alquiler) ronda el 6-7% y el retorno en DESARROLLO (construcción) esta cerca del 20% anual.
Mientras la rentabilidad en Uruguay y en Miami es en promedio del 6% en Paraguay esos números son de entre el 9 y el 11% y en el caso de un alquiler temporal esas cifras pueden alcanzar el 14% de retorno.
Indicaciones fiscales
La disposición legal principal a tener en cuenta para poder desarrollar en Paraguay es la ley 6380/19, Decreto3.184/19, Reglamento Anexo.
Sus principales efectos son:
- Desaparece la habitualidad y ocasionalidad en el alquiler y venta de inmuebles.
- El alquiler de inmuebles tendrá una tasa del 10% de IVA, salvo que la locación sea exclusivamentepara vivienda.
- La venta de inmuebles seguirá con tasa del 5% sobre el 30% para IVA y será exenta cuando laventa la realiza una persona física.
- Para la deducción del canon de alquiler en el IRE General, será requisito que el locador paguealgún impuesto a la renta por el alquiler.
- Cualquiera que se dedique al alquiler sea persona física o empresa debe pagar IVA por la actividadde arrendamiento.
A continuación un resumen de los impuestos que afectan a el Alquiler o Venta de inmuebles
Por otro lado, de manera a poder realizar la actividad comercial aquí se debe de abrir una Sociedad Anónima.
Tipos de proyectos inmobiliarios con mayor rentabilidad en Paraguay
Como un mercado emergente, en Paraguay todo está aún por ser desarrollado.
Pero dentro de las diferentes opciones, los Usos Mixtos son definitvamente los más interesantes.
Los usos mixtos son edificios que concentran distintos usos, por ejemplo, un Edificio Residencial con una Planta baja de tiendas comerciales. La planta baja es fundamental para fortalecer la vitalidad de la ciudad al hacerla más atractiva y funcional. Esta es la zona de intercambio entre los edificios y la ciudad, donde se encuentran la vida interior y la exterior, es el lugar donde los peatones tienen la oportunidad de vivir distintas experiencias.
En un mismo terreno planteamos la misma escala de edificio, eso quiere decir mismo monto de inversión, cantidad de m2 construidos y plazo de desarrollo.
Primero con uso residencial la proyección apuntaba a una rentabilidad del 44,12%.
Luego con la configuración Residencial + Retail el ejercició arrojó una rentabilidad potencial del 45,47%.
Por último, con Uso Mixto, Residencial + Retail + Corporativo daba una rentabilidad de 55,13%.
Siguiendo esta línea de pensamiento, en UrbanLab incentivamos la creación de Usos Mixtos para que el emprendimiento genere un impacto positivo en el barrio donde se inserta.
En el caso de Serafina I, ubicado en la ciudad de Luque, planteamos un Edif residencial de 6 departamentos para Mujeres Jefes de hogar, con un Minimercado en la Planta Baja.
Estas son las clase de proyectos que tendrán el mayor impacto y generarán la mejor rentabilidad.
Cómo encarar un desarrollo con el mayor retorno sobre la inversión por m2 en Paraguay
En términos de innovación, no se presentan cambios significativos en el diseño de los proyectos que ya estaban planificados; sin embargo, los especialistas consultados indican que están evaluando diferentes formas de innovar para cumplir con los nuevos comportamientos y prioridades de la demanda: más espacios abiertos, amenities versátiles y funcionales, entre otros”, destaca un informe publicado en 2020 por el portal InfoCasas titulado “Análisis del Real Estate”.
Esta última frase es clave. Si bien Paraguay viene experimentando un crecimiento prácticamente sin pausa del rubro inmobiliario la mayoría de los proyectos son iguales.
Hay poca diferenciación y personalización.
Esto abre una oportunidad muy interesante para proyectos que busquen servir de manera más específica a ciertos nichos de mercado desatendidos. Lo cual representa también una oportunidad de mayor retorno sobre la inversión.
En Urban Lab sabemos que el retorno de inversión de un desarrollo está directamente relacionado a la velocidad de venta.
Y esta a su vez está conectada al atractivo que tiene el inmueble para el usuario final.
Saber acompañar al merado en sus nuevas maneras de vivir y en lo que busca en inmuebles será el factor clave para aquellos inversionistas que quieran sacar el mayor provecho del contexto local.
¿Entonces, cómo podrías encarar tu proyecto para garantizar la mejor rentabilidad posible?
Nosotros usamos una herramienta que denominamos el "Real Estate Canvas".
Permite realizar el ejercicio de visualizar todos los componentes estratégicos del desarrollo de un proyecto rentable a ser desarrollado.
Real Estate Canvas
Luce así:
Con ella logramos:
- Garantizar que se cubran todas las variables que afectan de manera directa al proyecto
- Traer claridad y precisión para la toma de decisiones en esas variables .
- Simplificar todo el proceso de planificación
- Y finalmente concretar proyectos de mayor calidad
Es una manera de garantizar que tu estrategia de desarrollo inmobiliario, tanto de construcción como de ventas, esté correctamente enfocada y que cubras todas las variables necesarias para que sea efectiva.
Correctamente aplicada, simplifica todo el proceso de planificación.
Acá te compartimos una introducción del el paso a paso para completarla:
1 - Consejo del proyecto
Definí antes que nada quienes van a tomar las decisiones en el proyecto. A quién tenemos que llamar para definir lo más importante. Es importante aclarar esto desde el inicio para evitar confusiones y encontrarnos con casos en los que hayan varios tomadores de decisiones que piensan diferente y no encuentren consenso.
2 - Propuesta de valor (retomando el paso #3)
Tu propuesta de valor es el resultado final que ofrece el espacio.
¿Es super tecnológico?
¿Tiene una cocina gigante?
¿Tiene mucha naturaleza por dentro?
¿Tiene un estilo específico? ¿Bohemio, minimalista?
Definí tu propuesta de valor preguntándote esto:
¿Qué ofrecemos a final de cuentas? ¿Y qué transformación o experiencia brindamos con este espacio a través de lo que ofrecemos?
Ejemplo: Ofrecemos un departamento en el que la tecnología se encarga de todo: cerradura digital, reconocimiento de voz, parlantes de calidad integrados adentro, espacios comunes adaptados para “los home officers” etc.
¿Qué vendemos? Una vida más simple y comodidad.
- Beneficios tangibles
- Beneficios emocionales
- Beneficios sociales
3 - Definí el segmento para el cual va a desarrollar (retomando el paso #2)
Así es. Antes que ir al concepto mismo, es clave iniciar por tu cliente o usuario final. ¿Quién va a usar el espacio finalmente? Ya sea comprando o alquilando.
¿Qué tipo de motivaciones tienen?
¿Qué buscan en un espacio de vida?
No asumas nada. Acá es clave hacer uno de los ejercicios más importantes: definir tu perfil de usuario real.
Si no sabes como hacerlo, podes empezar consultando estos 2 artículos:
La mayoría de los proyectos inmobiliarios van directo al concepto asumiendo mucha variables y terminan desarrollando espacios que la gente no quiere o que son muy similares a los que y existen.
4 - Definí el concepto de tu proyecto
Ahora si, con tu usuario final en mente llegó el momento de identificar 1 a 2 diferenciales que van a construir tu concepto.
¿Qué es un concepto? Es una idea que resume la propuesta de valor del espacio.
“Cerca de todo lo que te mueve”
“Tu propio oasis a menos de 1 hora”
“El lujo luce diferente aquí” podría ser un concepto para el espacio tecnológico del que hablamos en el ejemplo de la propuesta de valor.
Estos son ejemplos de conceptos.
Esto lo podes incluir bajo el espacio de “Marketing”
5 - Gestión de proyecto
¿Quién va a liderar el proyecto en la práctica?
- Desarrolladora
- Arquitecto
- Fiscalización de la obra.
6 - Diseño y proveedores
Definí quién te va a apoyar en lo siguiente:
- Proyecto mínimo viable
- Anteproyecto
- Estructura
- Instalaciones elec, sanitarias
- Estudio de Suelo
7 - Marketing
Un proyecto inmobiliario que no tiene mentalidad de marketing y ventas desde el vamos tiene pocas chances de venderse bien y rápido.
Tené en cuenta estos componentes:
- Concepto central
- Estudio de Mercado
- Branding
- Estrategia, Contenidos
- Pautas y publicidad
8 - Legal
- Escribania
- Fideicomiso o SA
- Boletos de compra-venta
9 - Construcción
- Concurso de precios
- Constructoras
- Proveedores
- Contratistas
10 - Actividades e iniciativas
¿Qué tenemos que hacer para llevar a término el proyecto?
- Planificar, Prefactibilidad
- Diseño arquitectónico
- Branding - Marketing
- Estructura legal
- Aprobación planos
- Fondeo
- Construcción
- Comercialización
11 - Recursos
¿Qué tenemos disponible para desarrollar?
12 - Normativas
- Ordenanza municipal
- Coef. edif
- Altura
13 - Experiencia del cliente
¿Cómo va a comprar tu cliente final? ¿Cómo luce la experiencia ideal de compra?
- Personalizada
- Online
- Sala de experiencias?
- Tour virtual
14 - Canales
Definí qué medios vas a utilizar para apoyar la comercialización.
- Ventas con intermediarios
- Ventas directas
- Online - Embudo - Web
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